부동산을 처음 접하면 ‘시세’, ‘공시가’, ‘등기’, ‘DSR’ 같은 말이 정말 어렵게 느껴지죠. 하지만 알고 보면, 모두 우리가 집을 사고팔 때 꼭 확인해야 할 기본 용어들이에요.
이번 글에서는 실생활에서 자주 쓰이지만 헷갈리기 쉬운 부동산 용어들을 정리해 드릴게요. 매매 계약부터 가격 기준, 등기까지 꼭 알아야 할 상식을 한 번에 익힐 수 있어요.
이 시리즈는 경제용어를 쉽게 배우는 콘텐츠로, 부동산 파트는 ‘내 집 마련의 첫걸음’으로 기획되었습니다.
매매 계약과 등기, 중도금이 뭐예요?
집을 사고팔 때는 ‘매매계약’을 작성하고, 이후 ‘잔금’을 지급하며 ‘등기’를 이전합니다.
- 매매계약서: 집을 사고팔기로 서로 약속하는 문서입니다. 계약금, 중도금, 잔금 등의 조건이 명시돼요.
- 중도금: 계약 후 잔금을 내기 전 중간에 지급하는 돈이에요. 전체 금액의 30~60%가 일반적입니다.
- 등기: 내 이름으로 소유권을 법적으로 등록하는 절차예요. 실제로 집의 주인이 되려면 등기를 반드시 해야 합니다.
등기부등본을 확인하면 해당 부동산의 진짜 주인이 누구인지, 은행 대출이 잡혀 있는지도 알 수 있어요.
등기부등본은 ‘갑구’에는 소유권 정보, ‘을구’에는 권리관계(근저당권 등)가 나옵니다.
👉 등기를 하지 않으면 아무리 계약서를 썼더라도 법적으로 소유권이 인정되지 않아요.
시세, 실거래가, 공시가의 차이는 뭘까요?
집값을 말할 때 ‘시세’, ‘공시가격’, ‘감정가’ 등 여러 기준이 나와 혼란스럽죠. 하지만 알고 보면 이렇게 구분돼요.
- 시세: 현재 시장에서 거래되는 가격. 부동산 중개 앱에서 보는 가격입니다.
- 실거래가: 실제로 거래된 가격으로 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있어요.
- 공시가격: 정부가 매년 부동산 세금 산정을 위해 정하는 가격. 현실 시세보다 낮은 경우가 많아요.
- 감정가: 은행 대출이나 분쟁 시에 전문가가 평가하는 부동산의 가치입니다.
공시가격은 재산세, 건강보험료, 종부세 등을 결정하는 기준이 되므로, 실생활에 아주 밀접하게 연관돼 있어요.
예를 들어, 집을 샀을 때 실거래가는 5억 원, 시세는 5.2억 원, 공시가격은 3.8억 원일 수 있어요. 이 차이를 이해하면 세금과 대출 조건도 파악하기 쉬워집니다.
대출 규제 용어도 꼭 알아야 해요
부동산을 구입할 때는 대출이 중요한 역할을 하죠. 이때 등장하는 용어가 바로 LTV, DTI, DSR입니다.
- LTV (주택담보인정비율): 집값 대비 대출 가능한 금액의 비율입니다. 예: 집값의 70%까지 대출 가능.
- DTI (총부채상환비율): 연 소득 대비 원리금 상환액의 비율로, 주택 관련 부채만 포함해요.
- DSR (총부채원리금상환비율): 모든 대출의 원리금 상환액을 연 소득과 비교한 비율로, 가장 강력한 대출 규제 수단입니다.
👉 DSR이 40%라면 연 소득 5천만 원 기준, 연간 2천만 원 이상을 원리금 상환에 쓸 수 없다는 뜻입니다.
최근 몇 년간 DSR 규제가 강화되면서 대출 가능 금액이 줄어들고 있어, 내 자금 계획을 세울 때 반드시 체크해야 합니다.
또한, 부동산 구매 시 대출 실행 전에 ‘등기부등본’ 확인은 필수입니다. 근저당권이 많거나 전세권이 설정된 집은 리스크가 있어요.
💡 추가로 알면 좋은 부동산 용어들
- 근저당권: 은행이 대출을 해줄 때 설정하는 권리로, 미상환 시 경매 가능
- 전입신고: 거주지를 법적으로 등록하는 절차. 확정일자와 함께 세입자 보호 효과
- 확정일자: 임대차계약서를 법적 보호 대상으로 만들어주는 도장
- 중개수수료: 집 계약 시 중개사에게 지급하는 비용. 거래금액에 따라 다름
써니스타트의 체크포인트 ✍️
- 매매계약 → 중도금 → 잔금 → 등기 순서로 부동산 거래가 이루어져요.
- 등기부등본은 갑구(소유권), 을구(근저당 등)를 꼭 확인하세요.
- 시세, 실거래가, 공시가격은 모두 다른 개념이며 세금과 대출에 큰 영향이 있어요.
- LTV, DTI, DSR은 대출 심사 핵심 기준입니다. 특히 DSR은 전체 부채에 적용돼요.
- 전입신고, 확정일자 등 임차인을 보호하는 절차도 함께 알아두세요.
써니스타트의 한마디
파이낸셜뉴스 기사에서 DSR을 처음 봤을 땐 복잡했지만, 직접 부동산 계약을 준비하면서 용어 하나하나가 현실적으로 와닿기 시작했어요.
Q&A 요약정리
- Q. 등기부등본은 왜 봐야 하나요?
A. 집의 소유자와 근저당 여부를 확인할 수 있기 때문이에요. - Q. 공시가격은 왜 중요한가요?
A. 세금 계산의 기준이 되기 때문에 실생활과 밀접하게 관련돼 있어요. - Q. DSR 규제는 나에게 어떤 영향이 있나요?
A. 연소득 대비 전체 대출 원리금 상환액을 제한하므로 대출 가능 금액이 줄어들 수 있어요.