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부동산 필수 용어 (등기, 시세, 공시가)

by 써니스타트 2025. 7. 7.

부동산 필수 용어, 등기, 시세, 공시가 관련 이미지

 

 부동산을 처음 접하면 ‘시세’, ‘공시가’, ‘등기’, ‘DSR’ 같은 말이 정말 어렵게 느껴지죠. 하지만 알고 보면, 모두 우리가 집을 사고팔 때 꼭 확인해야 할 기본 용어들이에요.

 이번 글에서는 실생활에서 자주 쓰이지만 헷갈리기 쉬운 부동산 용어들을 정리해 드릴게요. 매매 계약부터 가격 기준, 등기까지 꼭 알아야 할 상식을 한 번에 익힐 수 있어요.

 이 시리즈는 경제용어를 쉽게 배우는 콘텐츠로, 부동산 파트는 ‘내 집 마련의 첫걸음’으로 기획되었습니다.

매매 계약과 등기, 중도금이 뭐예요?

 집을 사고팔 때는 ‘매매계약’을 작성하고, 이후 ‘잔금’을 지급하며 ‘등기’를 이전합니다.

  • 매매계약서: 집을 사고팔기로 서로 약속하는 문서입니다. 계약금, 중도금, 잔금 등의 조건이 명시돼요.
  • 중도금: 계약 후 잔금을 내기 전 중간에 지급하는 돈이에요. 전체 금액의 30~60%가 일반적입니다.
  • 등기: 내 이름으로 소유권을 법적으로 등록하는 절차예요. 실제로 집의 주인이 되려면 등기를 반드시 해야 합니다.

 등기부등본을 확인하면 해당 부동산의 진짜 주인이 누구인지, 은행 대출이 잡혀 있는지도 알 수 있어요.

 등기부등본은 ‘갑구’에는 소유권 정보, ‘을구’에는 권리관계(근저당권 등)가 나옵니다.

 👉 등기를 하지 않으면 아무리 계약서를 썼더라도 법적으로 소유권이 인정되지 않아요.

시세, 실거래가, 공시가의 차이는 뭘까요?

 집값을 말할 때 ‘시세’, ‘공시가격’, ‘감정가’ 등 여러 기준이 나와 혼란스럽죠. 하지만 알고 보면 이렇게 구분돼요.

  • 시세: 현재 시장에서 거래되는 가격. 부동산 중개 앱에서 보는 가격입니다.
  • 실거래가: 실제로 거래된 가격으로 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있어요.
  • 공시가격: 정부가 매년 부동산 세금 산정을 위해 정하는 가격. 현실 시세보다 낮은 경우가 많아요.
  • 감정가: 은행 대출이나 분쟁 시에 전문가가 평가하는 부동산의 가치입니다.

 공시가격은 재산세, 건강보험료, 종부세 등을 결정하는 기준이 되므로, 실생활에 아주 밀접하게 연관돼 있어요.

 예를 들어, 집을 샀을 때 실거래가는 5억 원, 시세는 5.2억 원, 공시가격은 3.8억 원일 수 있어요. 이 차이를 이해하면 세금과 대출 조건도 파악하기 쉬워집니다.

대출 규제 용어도 꼭 알아야 해요

 부동산을 구입할 때는 대출이 중요한 역할을 하죠. 이때 등장하는 용어가 바로 LTV, DTI, DSR입니다.

  • LTV (주택담보인정비율): 집값 대비 대출 가능한 금액의 비율입니다. 예: 집값의 70%까지 대출 가능.
  • DTI (총부채상환비율): 연 소득 대비 원리금 상환액의 비율로, 주택 관련 부채만 포함해요.
  • DSR (총부채원리금상환비율): 모든 대출의 원리금 상환액을 연 소득과 비교한 비율로, 가장 강력한 대출 규제 수단입니다.

 👉 DSR이 40%라면 연 소득 5천만 원 기준, 연간 2천만 원 이상을 원리금 상환에 쓸 수 없다는 뜻입니다.

 최근 몇 년간 DSR 규제가 강화되면서 대출 가능 금액이 줄어들고 있어, 내 자금 계획을 세울 때 반드시 체크해야 합니다.

 또한, 부동산 구매 시 대출 실행 전에 ‘등기부등본’ 확인은 필수입니다. 근저당권이 많거나 전세권이 설정된 집은 리스크가 있어요.

💡 추가로 알면 좋은 부동산 용어들

  • 근저당권: 은행이 대출을 해줄 때 설정하는 권리로, 미상환 시 경매 가능
  • 전입신고: 거주지를 법적으로 등록하는 절차. 확정일자와 함께 세입자 보호 효과
  • 확정일자: 임대차계약서를 법적 보호 대상으로 만들어주는 도장
  • 중개수수료: 집 계약 시 중개사에게 지급하는 비용. 거래금액에 따라 다름

써니스타트의 체크포인트 ✍️

  • 매매계약 → 중도금 → 잔금 → 등기 순서로 부동산 거래가 이루어져요.
  • 등기부등본은 갑구(소유권), 을구(근저당 등)를 꼭 확인하세요.
  • 시세, 실거래가, 공시가격은 모두 다른 개념이며 세금과 대출에 큰 영향이 있어요.
  • LTV, DTI, DSR은 대출 심사 핵심 기준입니다. 특히 DSR은 전체 부채에 적용돼요.
  • 전입신고, 확정일자 등 임차인을 보호하는 절차도 함께 알아두세요.

써니스타트의 한마디
 파이낸셜뉴스 기사에서 DSR을 처음 봤을 땐 복잡했지만, 직접 부동산 계약을 준비하면서 용어 하나하나가 현실적으로 와닿기 시작했어요.

 

Q&A 요약정리

  • Q. 등기부등본은 왜 봐야 하나요?
    A. 집의 소유자와 근저당 여부를 확인할 수 있기 때문이에요.
  • Q. 공시가격은 왜 중요한가요?
    A. 세금 계산의 기준이 되기 때문에 실생활과 밀접하게 관련돼 있어요.
  • Q. DSR 규제는 나에게 어떤 영향이 있나요?
    A. 연소득 대비 전체 대출 원리금 상환액을 제한하므로 대출 가능 금액이 줄어들 수 있어요.